■ 대담: 부동산 전문가 김지훈 소장

■ 진행: 방송부 정시훈 기자

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자:  매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해서 도움 말씀 듣겠습니다.연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 예, 안녕하십니까?

▶정시훈 기자: 가을 이사철이 본격적으로 시작을 했습니다. 하지만 아파트 입주 물량과 대출에 민감성이 큰 부분인 만큼 주택담보대출과 전세대출 한도가 축소되면서 전세난이 계속될 것이라는 전망이 나오고 있는데요.

서울과 수도권을 중심으로 이어지고 있는 전세난과 함께 줄어드는 입주 물량에 대해서 한번 이야기 나누어 보겠습니다.

▷김지훈 소장: 네, 4일 한국부동산원 8월 넷째 주 아파트 매매가격 동향에 따르면 서울 아파트의 전셋값은 전주 대비해서 0.17% 오르며 67주 연속 상승세를 기록하고 있습니다.

서울을 중심으로 한 수도권에서는 신규주택 공급이 줄어들어서 전세 물량도 부족한 상태인데요. KB부동산에 의하면 지난달 서울 전세수급지수는 142.9로 지난 2021년 10월 162.2를 기록한 이후 가장 높은 지수입니다. 수도권 또한 134.9까지 오르며 지난 1월 104.6에서 급등한 수치입니다.

특히나 서울과 수도권에서는 전세가격이 1년 넘게 상승세인 상황에서 9월 입주물량이 큰 폭으로 줄어들며 경기도를 중심으로 임대차 가격의 상승세가 더욱 강화될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

가을 이사철인 9월 수도권 아파트 입주물량은 8906가구로 지난해 9월 대비해서 9% 감소했으며, 전월 대비해서는 절반 이상 줄어든 수치입니다. 이는 올해 월간 기준으로는 3번째로 적은 수준입니다.

문제는 또 있습니다. 정부가 가계대출 증가세가 계속해서 이어지자 주택담보대출과 전세자금대출에도 규제를 시작한 것인데요. 이로 인해서 일부 시중은행에서는 전세대출 한도를 제한하거나, 전세대출 갭투자 등에 활용되는 것을 막기 위해서 조건부 전세자금대출을 중단하기로 했습니다.

때문에 수도권 아파트 전세 수요는 전세대출이 가능한 매물을 찾기 어려워져서 반전세 또는 월세로 수요가 이동할 가능성이 크며, 전세매물이 부족한 상황 속에서 이사철 전셋값 상승을 가중시킬 여지가 있다고 전문가는 보고 있습니다.

▶정시훈 기자: 입주물량은 적어지고 대출규제는 올라가는 탓에 전세난이 더욱 심화될 수도 있다는 이야기인데요. 지방의 경우에는 아직 미분양이 많이 남아있기 때문에 다른 양산을 보일 것 같습니다. 전반적인 입주물량의 변화는 어떻게 보고 계실까요?지방의 경우에는 미분양 물량 증가와 함께 대출 제한이 시작되면서 아파트 입주율이 전월보다 하락했습니다. 특히나 미분양 물량이 1만 가구를 넘어선 대구를 비롯한 지방의 입주율은 대부분 하락하면서 60% 선에 머물렀는데요.

미분양 물량이 집중된 지방 아파트의 입주율은 강원도를 제외하고 모두 하락했습니다.  대구와 부산, 경산권은 전월 62.9%보다 2.5%포인트 하락한 60.4%를 보였습니다.

이와 같은 현상은 지방을 중심으로 미분양 물량이 증가하면서 입주 계약물량이 적은 원인과 함께 입주 잔금을 완납한 호수 또한 적은 영향으로 분석됩니다.

현재 미입주의 가장 큰 원인은 38.3%를 차지한 기존 주택 매각 지연으로 분석됩니다. 세입자 미확보의 요인은 17%로 전월 대비 줄어들었지만 잔금대출 미확보는 25.5%, 분양권 매도 지연 10.6%로 각각 증가했습니다.

이는 시중은행의 대출금리 인상과 강해진 규제로 아파트 입주 잔금 및 분양권 거래자금조달이 더욱 어려워졌기 때문으로 분석됩니다.

더불어 대구의 '9월 아파트 입주전망지수'는 86.9로 전월보다 8.5포인트 하락하면서 상승세가 한 달 만에 반전됐습니다. 입주전망지수는 아파트를 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을 지를 예상하는 지표이며, 주택사업자를 대상으로 조사해 산출합니다. 지수가 100보다 높으면 입주 전망이 긍정적임을 뜻하고, 낮으면 그 반대로 판단합니다.

▶정시훈 기자: 지방의 경우에는 입주율이 하락하면서 미분양도 크게 개선되고 있는 상태는 아닌 것으로 보여지는데요. 반면에 미분양은 쌓여가지만 소형아파트 타입의 경우에는 내년부터 입주물량이 크게 감소한다는 소식도 있습니다. 늘어나는 1인 가구와는 다르게 공급물량에서는 줄어들고 있는 것인데요. 이에 대한 소식도 전해주시죠.

▷김지훈 소장: 물론 대구나 다른 지방의 경우에 있어서는 미분양이 아직 쌓여있는 단계이기 때문에 서울과 수도권과 같은 전세난이 크게 오지는 않을 것 같습니다.  하지만 최근 1인 가구가 계속해서 증가함과는 다르게 내년 60㎡ 이하 소형 아파트 입주 물량은 11년 만에 최저치를 기록할 예정입니다. 때문에 1인 가구가 증가하는 추세와는 다르게 공급은 감소 추세로 바뀌면서 수급 불균형의 우려가 커지고 있습니다.

부동산R114에 따르면 내년 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 입주 물량은 총 4만6768가구로 추산되며, 전체 입주 물량 22만 4965가구의 20.79%에 불과합니다. 지역별로는 경기도, 부산, 대구, 충남, 세종의 물량 감소가 두드러집니다.

대구의 경우에는 18년만에 최저 물량이 입주 예정인데요. 업계에서는 소형 타입의 물량 감소는 수급 불균형으로 이어질 수 있다는 우려를 표하고 있습니다. 실제로 통계청에 따르면 지난 2015년 520만3440가구게 불과했던 1인 가구의 수는 지난해 782만9035가구로 8년 동안 262만가구 이상 증가했습니다.

내년에는 입주 물량이 전반적으로 줄어드는 상황 속에서 소형 타입의 입주물량이 크게 줄어들기 때문에 수급 불균형 현상이 나타날 가능성도 있습니다.

이와 같은 상황은 인기가 좋은 84타입 위주로 점차 형성되고 있는 분양시장도 수요에 맞추어서 변화되어야 할 것으로 보이며 늘어나는 1인 가구에 맞추어서 대구의 아파트 공급도 변화되어야 미분양 해소에 도움이 될 것으로 분석됩니다.

오늘 말씀드린 모든 상황을 종합적으로 진단했을 때에는 우선적으로 대출의 장벽이 많이 커졌기 때문에 전국적으로 주택 거래 자체가 많이 느려질 것으로 보입니다. 때문에 시장가격과 수요의 격차가 커질 것으로 보이며 이사도 지연되는 영향이 나타날 것으로 보이는데요. 하지만 수도권과 지방의 경우 서로 상반된 이유로 입주율이 떨어진 것도 짚고 넘어가야 할 문제입니다.

서울은 아파트 분양가와 전셋값이 높아져서 잔금이나 세입자 전세자금을 대출받기 어려워졌기 때문에 입주율이 낮아진 상태이지만 지방의 경우에 가장 큰 문제는 미분양 물량이 늘어나서 입주 계약 물량이 적기 때문에 입주율이 낮아진 상태입니다. 때문에 같은 맥락에서 해결해야 할 문제가 아닌 수도권과 지방의 차별화 된 해결책을 통해서 현재와 같은 문제를 풀어나가야 할 것으로 보이며 점차 커지는 수도권과 지방의 부동산 시장 분위기를 다시 좁히는 것 또한 큰 과제로 보입니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.

▷김지훈 소장: 네 감사합니다.

▶정시훈 기자: 지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.